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A importância do registro da Incorporação Imobiliária

Parece uma etapa meramente burocrática, mas o registro da Incorporação Imobiliária junto ao Registro de Imóveis é exigência de Lei com previsão de pena de reclusão ou multa.


A venda de unidades em planta, ou seja, antes ou durante a obra é regida por regras específicas. Isso porque, como o produto a ser negociado ainda não foi produzido, ou está em produção, o vendedor não poderá entregá-lo imediatamente após a assinatura do contrato de compra e venda. Assim, é estabelecido entre as partes a condição de que o comprador se compromete a pagar um valor “x” e o vendedor se-compromete a entregar o imóvel “y” num determinado prazo de tempo “t”. A essa negociação deu-se o nome de “Incorporação Imobiliária” e ao vendedor o nome de “Incorporador”, ou seja, um comerciante que vende unidades que ainda não estão prontas, ou se quer começaram a ser construídas. Como é um negócio diferente, já que o produto não é entregue imediatamente, foi estabelecida uma legislação específica: a Lei n° 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Nessa lei, ficaram estabelecidas diversas normativas para estabelecer uma relação sadia entre o comprador e o incorporador, de forma que nenhuma das partes fosse prejudicada no negócio. Essa lei trouxe ao mercado da Incorporação a famosa “segurança jurídica”. Um dos mais importantes dispositivos da Lei está em seu artigo 32, que diz: “Art. 32 O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:(...)”. Segue-se, então, uma lista de documentos a serem apresentados pelo incorporador para registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Percebe-se, portanto, que o incorporador somente poderá negociar, isto inclui a oferta, negociação em si e celebração da compra e venda do imóvel em planta, se houver registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, o legislador deu uma garantia ao comprador de que o negócio que lhe propuseram (pagar por algo que ainda não está pronto) é algo seguro, já que uma extensa documentação foi analisada e registrada em Cartório. Para facilitar ao comprador, o legislador obrigou o incorporador a divulgar o número do registro da Incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis junto aos anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos preliminares ou definitivos. Assim o comprador poderá conferir se há o registro e, ainda mais, poderá se dirigir ao Cartório e solicitar cópia autenticada de todos os documentos arquivados, pois isso também foi obrigado por essa Lei. Assim, o comprador poderá fazer uma análise criteriosa do incorporador, bem como do empreendimento, e ter mais segurança para realizar o negócio. Porém, trata-se de uma informação pouco divulgada, até mesmo entre os incorporadores. Muito deles nem mesmo sabem que o registro da Incorporação é obrigatório para se oferecer um imóvel em planta ao mercado. Assim, é comum ver propagandas e anúncios sem constar o número do registro ou constando apenas o número do protocolo da documentação junto ao Cartório. O protocolo da documentação não garante o registro já que ele informa apenas que o incorporador entregou os documentos, mas que ainda está em análise pelo Cartório. Vale lembrar que a Lei n° 4.591 de 1964 determina, em seu artigo 65: “É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações. PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.”. Ou seja, negociar imóveis em planta, nem que seja apenas oferecê-las em anúncios, constitui um crime contra a economia popular, com previsão de pena de multa e até reclusão.

Portanto, o incorporador deve sempre registrar a Incorporação antes de iniciar as vendas das unidades. E o comprador atento deve sempre procurar o número do registro ou questioná-lo ao incorporador, para fazer uma análise minuciosa dos documentos junto ao Cartório de Registro de Imóveis, de modo a conhecer melhor o próprio incorporador, mas também o produto que está pensando em adquirir. É o que diz a Lei!

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