Os dois tipos de garantia são os mais comuns quando o assunto é garantia para operações de crédito para aquisição de imóveis. Saiba a diferença de cada uma.
Quando você vai comprar um imóvel e precisa tomar um crédito para o seu pagamento, o banco ou instituição financeira exige uma garantia, em caso de inadimplência. Dentre os mais variados tipos de garantia, o mais comum é dar o próprio imóvel que está sendo adquirido como garantia. No entanto, essa garantia pode acontecer de duas formas, por hipoteca ou alienação fiduciária.
Há alguns anos, era muito comum que as garantias de créditos fossem realizadas por meio de hipotecas. Nesse caso, a propriedade do imóvel fica com o devedor, assim como o direito de usufruir do bem. Apenas uma averbação no Cartório de Registro de Imóveis é realizada para efeito de registro da hipoteca.
Em caso de quitação da dívida, procede-se com a baixa no Registro de Imóveis. Por outro lado, em caso de não pagamento, o credor deve solicitar a execução da hipoteca por meio judicial, levar o imóvel a leilão e, após a venda, quitar os débitos do devedor.
Já no caso da alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida ao credor e o devedor fica com o direito de usufruir do bem. Para isso, é lavrado uma Escritura Pública de Compra e Venda com anotação da alienação fiduciária e feito a devida averbação no Registro de Imóveis.
Uma vez paga a dívida, o imóvel é transferido ao devedor. Porém, em caso de inadimplência, o credor pode executar a alienação por meio extrajudicial, consolidando a propriedade do imóvel. Esse ato, por si só, já quita a dívida. O ato é tão mais simples que a hipoteca, que exige uma ação judicial, porque o imóvel já está em nome do credor.
Agora que explicamos o funcionamento de cada tipo de garantia, vamos as diferenças, que fazem com que a alienação fiduciária seja a mais largamente utilizada pelas instituições financeiras do país.
No caso da alienação, o devedor fica impedido de vender o imóvel a terceiros, o que já não acontece na hipoteca, onde é permitida a venda, ainda que permanece a garantia do credor sobre o imóvel.
Outra diferença importante é que um imóvel dado em garantia por alienação fiduciária não pode ser dado em garantia em outra operação de crédito. No caso da hipoteca, há possibilidade de dar um imóvel já hipotecado em garantia por alienação.
Em caso de falência do devedor, a alienação permite a consolidação da propriedade pelo credor, sem concorrência com outro credor. Além disso, a alienação tem preferência sobre causas trabalhistas, tributárias ou condominiais. Por outro lado, a hipoteca pode ser preterida caso o imóvel seja arrolado nas causas citadas anteriormente.
Assim, pela facilidade de execução da garantia (via extrajudicial), pela proibição de venda a terceiros, pela proibição de dar o mesmo imóvel em garantia em outra operação e por ter preferência em caso de falência do devedor, é que a alienação fiduciária é o modelo preferido e o mais adotado pelos bancos em todos país desde 1997, quando a legislação entrou em vigor.
E não é só no mercado imobiliário que se utiliza esse sistema de garantia. Ele é largamente utilizado para aquisição de veículos e até mesmo para as operações de crédito em geral, sem um propósito específico, conhecidas como operações de Crédito com Garantia de Imóvel. Isso tudo pela grande vantagem que o credor tem ao adotar tal modelo.
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