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Avaliação: um trabalho técnico, não uma opinião

Quando se envolve bens na realização de um negócio, é de interesse das partes envolvidas que esses bens sejam avaliados, tanto em suas características, limitações, potencialidades, bem como no seu valor, por um profissional capacitado e independente.


A independência do profissional é fundamental. A princípio, o avaliador deve ter como único objetivo aquele determinado pelos interessados no trabalho. Não pode o avaliador aceitar receber qualquer tipo de remuneração ou vantagem com base no resultado do seu trabalho. Não pode, ainda, o profissional ter a possibilidade de ser remunerado em função do valor do bem negociado que ele vai realizar a avaliação.


Mas a capacidade do profissional é o ponto fundamental desta publicação. Isso porque os negócios realizados com bens em geral exigem que a avaliação seja um trabalho técnico, capaz de fornecer a segurança necessária que as partes envolvidas no negócio desejam para efetivá-lo. Assim sendo, não há outra categoria profissional que seja capaz de atender essa demanda, se não os engenheiros e arquitetos, dada a sua formação com sólidos conhecimentos técnicos sobre regressões lineares, custos, estatística e engenharia econômica.


Sabemos que há outros profissionais que também podem realizar avaliações de imóveis de forma legal. No entanto, se faz necessário diferenciar o trabalho do engenheiro de avaliações e de um corretor de imóveis.


Muito embora o corretor detenha o conhecimento do comportamento do mercado, a legislação dessa profissão é clara em estabelecer que a avaliação de imóveis é uma das suas áreas de atuação, mas que ele a faz apenas em caráter opinativo. Já engenheiros e arquitetos detém a atribuição exclusiva de fazê-la em caráter técnico. Está aí o ponto fundamental que diferencia os trabalhos e que, por isso, não é possível compará-los, sob qualquer ponto de vista.


É por essa diferença que o resultado do trabalho dos engenheiros e arquitetos é um Laudo Técnico de Avaliação e dos corretores de imóveis é Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). Frisa-se, no entanto, que a palavra “técnico” na nomenclatura do trabalho do corretor de imóveis não confere que ele é técnico, apenas que ele formaliza a opinião do corretor, como veremos a seguir.


Enquanto um Laudo de Avaliação exige-se a apresentação de treze itens, quais sejam: identificação do solicitante; finalidade da avaliação; objetivo da avaliação; pressupostos, ressalvas e fatores limitantes; identificação e caracterização do imóvel avaliando; diagnóstico de mercado; indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s); especificação da avaliação; planilha de dados utilizados; descrição das variáveis do modelo, com a definição do critério de enquadramento de cada uma das características dos elementos amostrais; tratamento dos dados e identificação do resultado; resultado da avaliação e sua data de referência; e qualificação legal e completa do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação; o PTAM apresenta apenas cinco itens obrigatórios, que são: identificação do solicitante, objetivo do parecer técnico, identificação e caracterização do imóvel; valor resultante e sua data de referência; e identificação, breve currículo e assinatura.


Só pelas diferenças dos itens obrigatórios de cada trabalho, já se percebe que o Laudo Técnico é um trabalho de qualidade e segurança muito superior ao PTAM. Enquanto o Laudo Técnico está escorado estritamente em procedimentos técnicos estabelecidos nas normas da ABNT, e que devem ser explicitados no Laudo, o PTAM não exige que o profissional siga nenhuma normativa técnica e nem que a explicite no seu parecer.


Assim podemos concluir a diferença substancial entre o trabalho dos profissionais, com destaque ao Laudo de Avaliação, de qualidade superior, baseado em procedimentos técnicos e realizados por profissionais independentes, ou seja, não uma simples opinião. Portanto, respeitado o campo de atuação de todos os profissionais, resta evidente que somente Laudo Técnicos de Avaliação são capazes de sustentar negócios envolvendo bens.

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