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  • Foto do escritorGN Engenharia

Nova lei do distrato traz regras mais claras para desistência da compra de imóveis

Nova lei foi sancionada em dezembro de 2018 e traz novas regras para desistência ou inadimplência na aquisição do imóvel por incorporação imobiliária.


Sancionada pelo então Presidente Michel Temer, em 27 de dezembro de 2018, a Lei n° 13.786 estabeleceu várias normas a respeito da desistência da compra de imóveis, conhecido como distrato, inadimplência e atraso na conclusão da obra.


Pela redação da nova legislação, para as incorporações imobiliárias que estão sob o regime de patrimônio de afetação, quando o adquirente do imóvel desistir da compra ou que estiver inadimplente com suas obrigações contratuais, a lei estabelece que o incorporador deverá devolver ao adquirente os valores pagos, deduzidos os valores referentes a corretagem, impostos e outros encargos previstos no contrato, além de uma multa de até 50% da quantia paga. Para os empreendimentos que não estão no regime do patrimônio de afetação, a multa é limitada em 25%.


Além do estabelecimento da multa, que é a grande novidade trazida pela nova norma, outras regras introduzidas foram: o estabelecimento de prazo de arrependimento da compra do imóvel e prazo máximo de atraso de conclusão da obra.


No caso do direito de arrependimento, se o contrato for firmado em estande de venda ou fora da sede do incorporador ou construtor, o adquirente tem sete dias para exercer esse direito e receber de volta todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.


Já no caso do atraso da conclusão da obra, a nova lei estabeleceu que o incorporador ou construtor tem um prazo de até 180 dias corridos, a partir da data prevista no contrato, para finalizar a obra. Caso o prazo não seja cumprido e não haja culpa do adquirente, poderá haver a resolução do contrato, devolução de valores e pagamento de multa pelo incorporador, se assim estiver previsto no contrato.

Apesar de estabelecer regras importantes para os contratos de compra e venda de imóveis de incorporação imobiliária, a nova lei divide as opiniões dos especialistas no assunto.


As entidades e especialistas em direito do consumidor avaliam que a nova lei é prejudicial ao consumidor, já que eleva a multa por desistência do contrato em até 50%. Atualmente, o entendimento do Judiciário é estabelecer multas entre 10% a 25% do valor devido. Para esses especialistas, no caso de distrato por inadimplência, ou seja, quando o comprador está em dificuldades financeiras, além de perder o imóvel, o cliente ainda ficará sem 50% do valor pago, o que pode dificultar ainda mais a sua situação.


Por outro lado, há especialistas que argumentam que a nova legislação trouxe mais segurança jurídica para esse tipo de contrato, já que, sem regulamentação, cerca de 40% das ocorrências de distrato vão parar no Judiciário por divergências entre incorporador e cliente.


Com a nova legislação, as incorporadoras acreditam que poderão gerir melhor o fluxo de caixa do empreendimento, pois com a previsão de multa maior, o índice de distrato deve ser reduzido.


Assim sendo, espera-se que o haja um crescimento nos negócios imobiliários no país o que, sem dúvida, ajudará na recuperação da construção civil, importante indústria brasileira e que foi uma das que mais sofreram os impactos da crise econômica dos últimos anos.

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