O Valor de Liquidação Forçada é um dos parâmetros mais importantes que o Engenheiro Avaliador determina ao elaborar um Laudo de Avaliação.
Quando um Engenheiro Avaliador é contratado para elaborar um Laudo de Avaliação de um Imóvel o valor que mais se espera desse documento é o Valor de Mercado do bem avaliado. No entanto, há um outro parâmetro muito importante para as instituições financeiras, que é o Valor de Liquidação Forçada.
Mas, o que é Valor de Liquidação Forçada? Na definição da ABNT NBR 14.653 – Parte 1 é “condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em um prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. Em outras palavras, é o valor do imóvel quando é necessário vende-lo em um prazo menor que naturalmente ocorre no mercado imobiliário.
O valor de mercado expressa o valor do imóvel em condições normais do mercado imobiliário. Ou seja, é quando se anuncia a venda do bem e ocorrem todas as etapas normais desse tipo de operação, que envolvem o recebimento das propostas e negociação com possíveis compradores.
Já na liquidação forçada é a situação em que há necessidade de venda imediata do imóvel, geralmente para recuperação de investimento ou crédito. Nesse caso, em geral, os bens são levados à leilão e a negociação é imediata. Naturalmente, para ocorrer a negociação imediata do imóvel entre o vendedor e comprador, o valor de mercado imóvel é reduzido. O valor de liquidação forçada indica justamente o valor do imóvel para venda nessas condições.
E por que esse valor é tão importante para as instituições financeiras? Porque, normalmente, essas instituições não têm interesse em ficar com um bem imóvel tomado de um cliente inadimplente como forma de quitação do saldo devedor, pois isso representa custo (condomínio, IPTU, manutenções, dentre outros). Assim, essas instituições colocam os imóveis a leilão para recuperar financeiramente o valor emprestado e que não foi quitado pelo devedor.
Por esse motivo, na análise de propostas de operação de crédito muitas instituições levam em consideração o valor de liquidação forçada e não o valor de mercado, já que é aquele valor que será utilizado em caso de necessidade de recuperação de crédito. Cabe ressaltar, no entanto, que cada instituição define a sua regra. Há muitos casos em que o valor de mercado é levado em consideração, por exemplo.
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