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Conheça os métodos para identificar o valor de um imóvel

A avaliação de imóveis tem por um dos objetivos identificar o valor de um imóvel. Conheça os métodos previstos em norma para realizar esse trabalho.





Dentre os vários objetivos que a avaliação de um imóvel possui, o mais importante, ou talvez aquele que é o mais buscado, é a identificação do valor do imóvel. Dentre os diversos valores que podem ser identificados, o valor de mercado, que é aquele em que o imóvel é negociado em condições normais do mercado, é o principal valor que os avaliadores têm por objetivo obter.


Nesse sentido, é necessário que se estabeleça métodos de avaliação padronizados em que resulte no valor do imóvel, de forma em que se evidencie um método científico em detrimento aos métodos empíricos e que, geralmente, são carregados da opinião do avaliador e não da observação e tratamento de dados extraídos do mercado.


Assim, a norma brasileira ABNT NBR 14.653 estabeleceu alguns métodos de avaliação que podem ser empregados pelos avaliadores. São eles: método comparativo de dados de mercado, método involutivo, método evolutivo e método da capitalização de renda. A seguir, falamos um pouquinho de cada um deles, para que você possa ter uma ideia de como cada um deles funciona.


O Método Comparativo de Dados de Mercado (MCDM) é o método mais importante dentre os métodos disponíveis. É tão importante que ele é utilizado, inclusive, como parte da metodologia dos outros métodos. O MCDM consiste em identificar o valor do imóvel por meio de um tratamento científico de dados coletados no mercado. Ou seja, o valor do imóvel é obtido através da comparação de dados de mercado semelhantes ao imóvel avaliando, previamente tratados. Esse tratamento pode ocorrer de dois modos: científico ou por fatores.


No tratamento científico utilizam-se métodos de regressão linear, regressão espacial, análise de envoltória de dados e redes neurais artificiais, analisando os resultados com testes e parâmetros estatísticos. Já no tratamento por fatores são aplicados fatores fundamentados por estudos técnicos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.


No Método Involutivo o valor do imóvel é identificado com base em um modelo de estudo de análise técnico-econômica, mediante um empreendimento hipotético de características semelhante ao imóvel avaliando, considerando cenários viáveis para execução e comercialização do produto.


O Método Evolutivo, por sua vez, identifica o valor do imóvel através da soma dos valores que o compõe (terreno, benfeitorias, dentro outros), aplicados um fator de comercialização. Para obtenção dos valores que compõe o imóvel, outros métodos de avaliação podem ser utilizados, como o MCDM.


Por fim, o Método da Capitalização de Renda prevê a identificação do valor do imóvel com base na capitalização presente da sua receita líquida prevista, considerando cenários viáveis de execução e comercialização.


De preferência, o avaliador deve optar pelo MCDM e tratamento científico. Mas, em alguns casos, não é possível aplicá-lo. A depender do tipo de imóvel avaliando, ou da sua localização, pode ser que não haja dados de mercado disponíveis para aplicação do MCDM. Assim, o avaliador pode lançar mãos dos outros métodos que a norma estabelece.


Em situações atípicas, quando ficar comprovada a impossibilidade de aplicar as metodologias previstas na ABNT NBR 14.653, a norma ainda prevê que fica facultado ao avaliador a utilização de outra metodologia, desde que devidamente justificado.


Assim, podemos ver que a avaliação de imóveis possui várias metodologias possíveis, de acordo com a característica de cada imóvel ou a disponibilidade de informações do mercado. Seja qual for o método adotado, todos eles sempre trabalham de forma técnica e científica, livrando a avaliação de se tornar um trabalho opinativo e transformando-o em um trabalho técnico e de qualidade.

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