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O que é uma SPE?

A Lei n° 4.591/1964, conhecida como Lei da Incorporação ou Lei dos Condomínios, permite que um incorporador seja pessoa física ou jurídica. No entanto, é comum que mais de uma pessoa física, ou mais de uma pessoa jurídica, ou, ainda, pessoas físicas e pessoas jurídicas, se associem com o intuito de executar um projeto de um empreendimento.

Nesse caso, a princípio, a Lei da Incorporação permite que todos os sócios figurem como incorporadores. No entanto, essa situação pode não ser interessante, especialmente do ponto de vista comercial. Em primeiro lugar, há uma burocracia natural em decorrência da existência de vários incorporadores, como por exemplo: toda a documentação referente ao incorporador precisar ser emitida para cada sócio do negócio, seja pessoa física ou jurídica. Essa burocracia toda, se traduz com aumento no prazo e custo do projeto. Outro ponto negativo, é o quesito comercial. Os potenciais compradores podem optar por não adquirir as unidades porque, ao perceber que existem vários incorporadores, podem vir a imaginar que, em um eventual problema, ficarão em dúvida a quem recorrer. Além disso, mesmo que todos os incorporadores sejam acionados, pode ser que eles empurrem a responsabilidade um para o outro e o comprador não seja atendido. Nesse contexto, a melhor opção é o tipo de sociedade instituído pela Lei Complementar n° 128/2008. Na realidade, esse tipo de sociedade nasceu da necessidade que os órgãos públicos tiveram quando duas ou mais empresas se juntavam em consórcio para participar de uma licitação pública. O poder público tinha dificuldades em lidar com várias empresas contratadas para uma mesma obra. Assim, surgiu a referida legislação, que instituiu a Sociedade de Propósito Específico (SPE). A SPE é uma empresa formal, podendo ser uma sociedade limitada ou anônima, com registro na Junta Comercial e com CNPJ próprio. Seus sócios são as várias pessoas físicas ou jurídicas que se associam com um propósito específico e com duração limitada, por exemplo: executar o projeto de um empreendimento. Tão logo o poder público instituiu a SPE, os incorporadores perceberam que seria uma ótima ferramenta da Incorporação Imobiliária. A SPE resolvia o problema da insegurança do comprador, já que apenas a SPE era envolvida no relacionamento entre comprador e vendedor. Além disso, resolvida também a questão burocrática, reduzindo a quantidade de documentos a serem apresentados nas diferentes etapas da incorporação.

Por isso a organização do incorporador em uma sociedade do tipo SPE é reconhecida como um grande fomentador de vendas, ou seja, uma ótima ferramenta para estimular as vendas das unidades autônomas, que é o grande objetivo de todo o incorporador.

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