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O que são os Quadros da ABNT NBR 12.721:2006?

Conhecidos como “Quadros da NBR”, “Quadros da NB” ou simplesmente “NB” eles são o principal documento de uma Incorporação. Entenda mais sobre ele lendo este post!


Ele tem vários nomes ou apelidos, dependendo da região do país. Muitos falam “Quadros da NBR”, outros dizem “Quadros da NB”. Há quem chame apenas de “NB”. Na realidade, o nome oficial é “Quadros da ABNT NBR 12.721:2006”. Claro, é um nome grande e, daí, aparecem as tantas abreviações e apelidos. Mas o que são exatamente esses quadros? Quando a Lei n° 4.591 de 16 de dezembro de 1964, conhecida como a lei dos condomínios ou lei das incorporações, foi publicada, ela trouxe exigências fundamentais para o registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Três delas, pode-se dizer, essenciais: alínea “e” do Art. 32: “cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída”; alínea “g” do mesmo artigo: “memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei”; e alínea “h” também do Art. 32: “avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra”. Como pode ser visto, no caso das alíneas “g” e “h” a própria Lei trouxe como essas exigências deveriam ser apresentadas ao Cartório. A responsabilidade para elaboração do modelo padrão e a metodologia de cálculo do custo da obra ficou sob responsabilidade da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Já o encargo de levantamento dos custos unitários de construção ficou com os sindicatos da indústria da construção, o seja, os SINDUCONs. Diante da publicação dessa Lei, a ABNT publicou em 16 de novembro de 1965 a norma ABNT NB 140 que atendia não só as alíneas “g” e “h” do Art. 32, mas também padronizava o cálculo das áreas das edificações. Essa padronização foi feita por meio de quadros (planilhas) para facilitar o entendimento dos envolvidos numa incorporação. Daí surgiram os primeiros nomes: “Quadros da NB” ou simplesmente “NB”. Essa norma ficou em vigor até 1° de agosto de 1992, quando foi publicada a ABNT NBR 12.721:1992. A ideia continuou a mesma, mas essa nova versão avançou em vários pontos que a primeira versão da norma, a ABNT NB 140, não havia contemplado. Diante da necessidade de atualização, outras versões da norma, com a mesma numeração, foram publicadas. Atualmente, a versão em vigor é a ABNT NBR 12.721:2006. Nessa última versão, os Quadros padronizados da norma totalizam dez páginas. Há um quadro preliminar, com informações gerais do empreendimento. Depois, há os quadros I e II, responsáveis por explicitar as áreas reais (privativas e comuns) e áreas equivalentes (privativas e comuns), além do coeficiente de proporcionalidade tanto para os pavimentos da edificação (Quadro I) como para cada unidade autônoma (Quadro II). No Quadro III, a norma padronizou o cálculo do custo global da obra a partir da utilização do Custo Unitário Básico (CUB) do SINDUSCON obtendo o Custo Unitário de Construção (CUC) da obra em específico. No Quadro IV.A estão explicitados os cálculos de custo de construção de cada unidade autônoma com base no CUC, bem como os rateios de custo em caso de haver unidades sub-rogadas (dadas em pagamento pelo terreno). O Quadro IV.B traz o resumo das áreas reais (privativas e comuns), bem como o coeficiente de proporcionalidade das unidades autônomas. O Quadro V, por sua vez, é um quadro que contém a descrição das unidades autônomas, pavimentos e característica do projeto. Por fim, os Quadros VI, VII e VIII são o Memorial Descritivo da obra, sendo o Quadro VI dos equipamentos, o Quadro VII das áreas privativas e o Quadro VIII das áreas comuns. Assim, em resumo, os Quadros I, II e IV.B atendem a alínea “e” do Art. 32 da Lei n° 4.591/1964. Os Quadros III e IV.A atendem a alínea “h” e, por fim, os Quadros VI, VII e VIII atendem a alínea “g”. Os demais quadros servem de apoio e complementação das informações.

Dessa forma, por ser um documento que detalha das áreas do empreendimento, separando que é área privativa e o que área comum para cada unidade autônoma; que calcula o custo global da obra; e, ainda, especifica o acabamento da edificação é de se concluir que esse é o mais importante documento que uma Incorporação Imobiliária pode ter. Assim, a elaboração por um profissional habilitado e capacitado nesse documento pode fazer toda a diferença para o sucesso da sua Incorporação.

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