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  • Foto do escritorGN Engenharia

Fiz a medição do meu apartamento e a área é diferente da matrícula. E agora?

É comum as pessoas medirem o apartamento após o recebimento das chaves para conferir com a área que consta na matrícula do imóvel. Para a surpresa de muitas pessoas as áreas não batem. E agora?


A compra de um bem de valor tão elevado (seja no sentido financeiro ou no sentido afetivo/emocional) como os imóveis leva as pessoas a conferir cada detalhe do produto entregue. Não raro, as pessoas costumam a levar uma trena ao apartamento, por exemplo, para medir cuidadosamente cada ambiente, somar as áreas encontradas e ao comparar com a matrícula. Nesse momento se dão conta que a área calculada é menor do que a que consta no documento!

O primeiro pensamento que vem a mente é: “Fui enganado! Me entregaram um apartamento menor do que me foi vendido!”

Mas, calma! Antes de ligar para a construtora ou imobiliária que lhe vendeu o imóvel reclamando da situação, saiba que há uma explicação técnica para isso. E é exatamente o que vamos falar neste post.

O cálculo da área do seu apartamento que consta na matrícula do Registro de Imóveis é feito com base na ABNT NBR 12.721:2006. Essa norma diz que a área da unidade autônoma (saiba o que é uma unidade autônoma, clicando aqui) é “a área da superfície limitada pela linha que contorna as dependências privativas, cobertas ou descobertas, da unidade autônoma, excluídas as áreas não edificadas, passando pelas projeções: a) das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma, das dependências de uso comum; e b) dos eixos das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma considerada, das dependências privativas de unidades autônomas contíguas.”

Portanto, na área do seu apartamento, além da área interna dos ambientes que compõe a unidade, também estão incluídas as áreas das projeções das paredes. Se a parede fizer divisa com a área externa da edificação ou com uma área comum, a norma diz que a área da projeção dessa parede pertence a unidade autônoma. Por outro lado, se a parede fizer divisa com outra unidade autônoma, a norma estabelece que a área de projeção da parede é dividida entre as unidades autônomas exatamente pelo eixo da parede.

Assim, parte da diferença da área que você mede no seu apartamento e que consta na matrícula do imóvel está explicada. Mas, em alguns casos, a diferença de área é muito grande e só a área da projeção das paredes do apartamento não a explica.

Muito bem, há ainda outra explicação, também prevista na ABNT NBR 12.721:2006.

Muitas incorporadoras optam por considerar que a unidade autônoma é formada pelo apartamento e a vaga de garagem, por exemplo. Dizemos, neste caso, que a vaga de garagem é vinculada ao apartamento. A definição de como será composta a unidade autônoma dentro de um empreendimento é de livre escolha do incorporador. Assim, a área privativa total da unidade autônoma será a soma da área do apartamento e da vaga de garagem.

Por muitos anos, a NBR 12.721 não apresenta uma forma de diferenciar o que era área do apartamento e o que era área da vaga de garagem. Dessa forma, na matrícula do imóvel consta apenas a área total, o que levava muitas pessoas a questionar o incorporador em razão da diferença entre a área que consta na matrícula e aquela medida no imóvel.

Para resolver essa situação, a ABNT incluiu na NBR 12.721 o conceito de área privativa principal e área privativa acessória. Assim, além da área privativa total, as matrículas passaram a trazer a informação da área privativa principal e acessória, diferenciando o que é área do apartamento e o que é área da vaga de garagem.

Portanto, ao ler a matrícula do seu imóvel saiba que a área que consta ali possui a área de projeção das paredes e é possível, a depender de como o incorporador decidiu registrar o empreendimento, que conste também a área da vaga de garagem, com o nome de área privativa acessória. Mas, atenção! Nos casos em que o incorporador decidir registrar a vaga de garagem como unidade autônoma, você terá uma matrícula para o apartamento e uma outra para a vaga de garagem.

Se ainda persistir dúvida, entre em contato com a incorporador que lhe vendeu o imóvel. Também é possível acessar os documentos que foram registrados no processo de incorporação do empreendimento junto ao Registro de Imóveis. Eles poderão lhe esclarecer como foram calculadas as áreas que constam na matrícula do seu imóvel.

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